開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的權(quán)力界限？

一、物業(yè)服務(wù)中所涉及的關(guān)系。

 

二、小區(qū)各方權(quán)力界限？

（一）開發(fā)商

開發(fā)商有權(quán)利設(shè)立前期物業(yè)公司，我國相關(guān)法律規(guī)定，允許開發(fā)商在建設(shè)工程的后期，通過法定的程序選擇物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，并與該物業(yè)公司先行簽訂前期物業(yè)管理合同，前期物業(yè)服務(wù)合同對于業(yè)主具有法律效力，業(yè)主不得以并非合同當(dāng)事人進(jìn)行抗辯。另外，設(shè)立前期物業(yè)也是開發(fā)商的義務(wù)。

法條速遞：《民法典》第九百三十九條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。”

        

 

 

1.前期物業(yè)合同的必要性：物業(yè)的銷售及業(yè)主的入住是持續(xù)的過程。這個(gè)階段部分業(yè)主尚未入住，甚至部分物業(yè)尚未出售，業(yè)主大會(huì)尚未產(chǎn)生，更無法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必需的。

2.前期物業(yè)合同的持續(xù)有效性：開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理合同后，在此后的房屋交付過程中，直至小區(qū)業(yè)主進(jìn)駐后，選舉出業(yè)主委員會(huì)，并由業(yè)主委員會(huì)選舉出新的物業(yè)公司前，該前期物業(yè)服務(wù)合同始終處于有效履行狀態(tài)，也就是說，開發(fā)商的權(quán)力邊界是業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)并選擇新的物業(yè)公司之前。

法條速遞：《民法典》第九百四十條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！?/span>

二、業(yè)主大會(huì)

業(yè)主大會(huì)是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利、履行相應(yīng)的義務(wù)的自治組織。業(yè)主大會(huì)是對物業(yè)內(nèi)部的組織，不具有獨(dú)立的民事主體資格，沒有民事訴訟的權(quán)利。第三人侵犯業(yè)主共同權(quán)利時(shí)，業(yè)主大會(huì)不能作為訴訟主體參加訴訟，而應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主作為訴訟主體。業(yè)主大會(huì)不是常設(shè)機(jī)構(gòu)，沒有能力自己管理物業(yè)，需選擇物業(yè)公司。必須讓渡給物業(yè)公司權(quán)力，比如，管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生，共用設(shè)施設(shè)備、共用部位的日常運(yùn)行、維護(hù)，安和環(huán)境的日常整治，等與居民生活相關(guān)的管理。

法條速遞：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則總則》第二條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)?！?/span>

三、業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督的組織，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，接受街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主的代理組織，無權(quán)決定任何實(shí)體問題，小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的“話事權(quán)”在業(yè)主大會(huì)，而不是業(yè)主委員會(huì)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，不得處置業(yè)主的個(gè)人權(quán)利和業(yè)主公眾權(quán)益，其職責(zé)僅僅限于程序性的工作，業(yè)委會(huì)無權(quán)選擇物業(yè)公司，不可以決定小區(qū)共有區(qū)域的用途，也不可以決定用共有區(qū)域進(jìn)行任何經(jīng)營活動(dòng)，更不可以決定價(jià)格和收益分配方案等，也可以說，將來業(yè)主的大事情由大家決定，小事情則由業(yè)委會(huì)來處理，業(yè)主委員會(huì)必須始終堅(jiān)持代表業(yè)主的共同利益，依法妥善履行責(zé)任，確保業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

法條速遞：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)?！?/span>

四、業(yè)主

根據(jù)法律規(guī)定，“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)并不是一種單一的財(cái)產(chǎn)權(quán)，而是一種復(fù)合的權(quán)利。對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分；對專有部分以外的共有部分如過道、電梯、水箱、外墻面、樓梯、等享有共有的權(quán)利。

業(yè)主有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán)；有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢，并得到答復(fù)；有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支賬目；有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評，向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴。

五、物業(yè)公司

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的相關(guān)條款，物業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)之間屬于民事合同關(guān)系，物業(yè)公司的權(quán)利來源于雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同建立法律關(guān)系，物業(yè)公司按照合同約定向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，就有權(quán)向業(yè)主要求支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，還需接受業(yè)主委員會(huì)對其工作進(jìn)行監(jiān)督并提出有效建議。